上诉人：刘某3（三妹，一审原告）

代理律师：回志新

被上诉人：刘某4（二哥女儿，一审被告）

刘某1（大哥，一审被告）

刘某2（二哥，一审被告）

我爸把房子卖给了我侄女，我完全不知情。那套房子是我妈留下的遗产，怎么能这样被拿走？”面对一审败诉的结果，刘某3久久无法释怀。

她争取的，不是一套陌生的房子，而是母亲在家庭财产中应有的那份权益。一套登记在父亲名下的经济适用房，因一份房屋买卖合同，引发了继承人之间的争议。一审法院认定房屋属于父亲个人财产，驳回了女儿的诉讼请求。

刘某3没有放弃，诵盈律师二审时重新梳理案件事实，从拆迁来源、夫妻共同财产转化、合同真实性等角度逐一突破，最终帮助当事人实现了二审改判。

01、案情介绍

刘先生与刘女士系夫妻关系，育有三个儿女：长子刘某1，次子刘某2和小女儿刘某3。刘某4系老二刘某2的女儿，也就是刘先生的孙女。

刘家夫妻有一处房屋，位于海淀区某公房201号。2006年，该房屋被纳入拆迁范围，刘老先生与拆迁方签订了《房屋拆迁产权调换协议》。2012年3月，双方又签订了《补充协议》。

2012年7月，刘女士去世。2013年，刘先生与拆迁方签订《买卖合同（经济适用住房）》，购买了海淀区某小区305号安置房屋，同年4月，该房屋登记在刘先生名下，所有权人为刘先生单独所有。2021年5月，刘先生与孙女刘某4签订《买卖合同》，约定将305号安置房屋以244万余元的价格出售给刘某4，并于同日完成产权变更登记，2022年11月，刘先生去世。

小女儿刘某3认为，305号房屋系父母共有房屋拆迁置换而来，属于夫妻共同财产。母亲刘女士去世后，其享有的50%份额应由三名子女依法继承。父亲刘先生未经其他共有人同意，擅自将房屋以买卖形式过户给刘某4，严重损害了她的继承权益。于是刘某3找到北京诵盈律师事务所提起诉讼，要求确认该买卖合同无效，律所委派回志新律师代理本案。

一审法院认为：涉案房屋系刘先生在刘女士去世后签订购房合同、支付房款并取得产权登记，房屋非夫妻婚姻存续期间取得的财产，女儿刘某3的证据不足以证明该房屋为夫妻共同财产，故驳回了她的全部诉讼请求。刘某3不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

02、案件焦点

本案看似争议的是一份房屋买卖合同是否有效，实际上背后隐藏着两个关键法律问题。

第一，305号拆迁安置房是否属于父亲刘先生和母亲刘女士的夫妻共同财产转化而来？

第二，父亲刘先生是否有权单独处分整套房屋？是否损害了其他继承人的合法权益？

03、办案经过

面对一审的不利判决，回志新律师没有放弃，而是从事实和法律两个维度重新构建了上诉策略。

首先，锁定“拆迁权益转化”这一关键事实。

回律师在二审中首先向法庭强调：拆迁安置房不同于普通商品房。其取得基础，是原有房屋拆迁补偿权益。被拆迁的房屋系刘先生与刘女士婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。

2006年签订拆迁产权调换协议时，刘女士尚健在。拆迁安置所获得的权益，是原夫妻共同财产的法定转化和延续，不能因为安置房在刘女士去世后才办理产权登记，就否定其夫妻共有的属性。

其次，破解“登记在个人名下=个人财产”的逻辑错误。

一审被告称，产权证写的是刘先生名字，所以房屋属于刘先生个人所有。对此，回律师提出：不动产登记虽然具有重要证明作用，但在家庭财产、拆迁安置等特殊情形下，仍需结合财产形成过程综合判断。

如果仅依据最终登记结果，而忽略此前夫妻共同财产形成过程，将导致原夫妻一方死亡后，其原本享有的财产权利被直接消灭。这显然不符合继承制度保护合法财产权益的立法目的。

最后，围绕合同真实性，否定“名为买卖”的处分行为

刘某4在一审中虽然辩称其“足额支付刘先生房款244万余元”，但从未提供任何银行转账记录、收据或其他有效证据。除了房屋来源问题，回志新律师进一步抓住合同本身。在家庭成员之间进行大额房屋交易，应当审查是否存在真实付款、真实交易意思。

回律师调查取证后指出，孙女刘某4并未举证证明其实际支付了房屋买卖合同项下房款，且房屋价格明显低于市场价格。因此，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，该合同属于虚假意思表示，应认定无效。

04、判决结果

2026年7月，北京市第三中级人民法院作出终审判决：

一、撤销一审民事判决；

二、确认刘先生与刘某4于2021年5月签订的《房屋买卖合同》无效。

05、律师解读

本案的判决，揭示了法院审理确认合同无效纠纷时“权利来源审查→真实意思判断→合同效力认定”的裁判逻辑，也为类似案件提供了重要的参考。

本案的改判，并不是简单推翻登记，而是在还原财产形成过程基础上，对法律关系进行重新判断。

第一，拆迁安置权益并不会因为形式变化而当然消失。很多家庭都会遇到类似情况：老房拆迁后换成新房；原房登记人去世；新房登记在某一家庭成员名下。此时不能简单认为：“谁登记，谁所有。”应重点审查拆迁前房屋来源、家庭成员权益以及拆迁政策安排。

第二，家庭内部房屋处分，需要尊重其他权利人的合法权益。父母将房产处分给子女或者孙辈，在现实生活中非常普遍。但如果涉及其他继承人的权益，就不能简单通过签订买卖合同的方式规避。真实交易、真实意思表示，是合同有效的重要基础。

06、案件总结

《周易》有云：“穷则变，变则通，通则久。”诉讼亦是如此。一审败诉并非终点，关键在于能否找到案件的突破口。

回志新律师在本案中展现的专业素养，正体现在他能够跳出“产权登记时间”的表象，直击“拆迁权益转化”的本质，用扎实的证据和严密的逻辑说服二审法院改判。

本案也再次提醒每一个家庭：财产的传承，需要尊重每一位法定继承人的合法权益。 以“买卖”之名行“转移”之实，不仅可能因缺乏真实对价而被认定无效，更可能因损害他人合法权益而被认定为恶意串通。

《礼记·礼运》有云：“大道之行也，天下为公。”法律面前，每一个继承人的合法权益都应当得到平等的保护。父母对某一子女的偏爱，不能成为剥夺其他子女法定继承权的理由。