原告：安晟

原告代理律师：苏佳音律师

被告：安琪

（为保护当事人隐私，文中人物均为化名）

“这套房子，当初只是暂时过户给爸的，现在爸走了，姐姐凭什么据为己有？”

法庭上，安晟的声音里满是无奈与委屈。他怎么也没想到，当年为了解决女儿上学问题而精心设计的家庭“代持”方案，会在父亲突然离世后，演变成一场亲姐弟之间的房产争夺战。

一边是血浓于水的亲情，一边是价值数百万的房产。安晟该如何证明那个只有口头约定的“代持协议”真实存在？

01.案情介绍

本案中安峰远与常可岚系原配夫妻，育有一女一子，姐姐安琪，弟弟安晟。

时间要从2003年说起，当时，安晟还在国外读书，父母安峰远、常可岚夫妇考虑到儿子将来回国需要住处，便出首付为他购买了位于朝阳区的一套房屋（下称801房屋），登记在安晟名下。

此后，房屋出租的租金用于偿还贷款，直到安晟结婚前，贷款全部还清。2010年左右，父母再次出首付，为安晟购买了百子湾的另一套房屋。

此时，父亲安峰远与安晟口头约定：801房屋作为安晟的婚前财，由父母居住使用，不得出售；百子湾房屋归安晟所有。

转眼到了2018年，安晟的女儿安汐咏即将面临入学。为了让女儿进入西城区的优质学校，安晟夫妇看中了西城区的一套学区房。但问题来了——当时安晟名下已有两套住房，按照北京当时的限购政策，他已没有购房资格。怎么办？

全家人坐下来商议。最终，一个“曲线救国”的方案出炉：第一步：父亲安峰远将自己名下密云区的房屋出售后腾出购房指标；第二步：安晟将案涉房屋赠与父亲后腾出自己的指标；

第三步：安晟夫妇购买西城区的学区房，将女儿户口迁入；第四步：等女儿入学问题解决后，父亲再将案涉房屋归还给安晟。

2018年9月，安峰远出售了密云区的房屋。同年10月，安峰远与常可岚办理了离婚手续——这一步骤的目的是为了确保密云区房屋出售后的款项归属清晰。

2019年2月，安晟与父亲签订《赠与协议》，将案涉房屋过户至父亲名下。同年3月，安晟之妻购买了西城区的学区房。

4月，安晟和女儿的户口从案涉房屋迁出，落户新房，一切按计划进行。女儿顺利入学，只等时间流转，父亲再将房子“还”给儿子。

然而，天有不测风云。2022年8月，安峰远突发脑溢血去世，未留下任何遗嘱。案涉房屋的归还，就此搁浅。

此后，安晟多次与姐姐安琪沟通，希望她作为父亲的法定继承人之一，配合办理房屋过户手续。

但安琪始终未予正面答复。在她看来，父亲与安晟之间的赠与已经完成，案涉房屋属于父亲的遗产，应当由她与安晟、母亲共同继承。

安晟无奈之下，委托北京诵盈律师事务所，律所委派苏佳音律师代理此案，将姐姐安琪诉至北京市西城区人民法院，请求确认他与父亲之间的口头代持协议有效，并要求安琪配合将房屋过户回自己名下。

02.案件焦点

1. 安晟主张，他与父亲之间存在“暂时过户、用完归还”的约定。但这一约定只有口头形式，没有书面字据。如何证明它的真实存在？

2.父亲去世后，他在协议项下的义务应由其继承人继承，安琪作为继承人，是否有义务配合履行？

03.调解经过

苏佳音律师接手案件后深知，仅凭口头协议很难证明本案事实，所以他需要做的，不是简单地陈述事实，而是用证据构建一个逻辑闭环。

第一步：串联时间节点，还原“全家总动员”的完整画面

苏律师指导安晟系统梳理了从2018年到2019年的所有关键事件，并将其与相关书证一一对应：

2018年09月：父亲安峰远出售密云区房屋（《房屋买卖合同》证明）

2018年1月：父母办理离婚（《离婚证》《离婚协议》证明）

2019年02月：安晟将案涉房屋赠与父亲（《赠与协议》、不动产登记证明）

2019年03月：安晟之妻购买西城区学区房（《房屋买卖合同》证明）

2019年04月：安晟和女儿户口迁入西城区新房（《常住人口登记卡》证明）

这一系列事件在时间上紧密衔接，目的明确——都是为了解决女儿入学问题。

苏律师在庭审中向法官指出：“这不是孤立的几个行为，而是一个完整的、有计划的操作链条。

如果仅仅是为了赠与而赠与，为什么要先卖密云房？为什么要父母离婚？为什么要赶在学区房购买之前过户？所有这些，都指向一个核心目的——腾挪购房指标。”

第二步：用持续付费来证明房屋名为赠与实为代持的事实

如果案涉房屋真的是父亲安峰远的个人财产，那么房屋产生的日常费用理应由其承担。

但苏律师调取了从2019年过户后直至2025年的全部缴费记录——供暖费、物业费，每一笔都是安晟支付的，长达六年，从未间断。“这不是一个已经完成赠与的常态。”

苏律师在法庭上强调，“真正的赠与，是权利、义务的完全转移。而本案中，虽然产权登记在父亲名下，但所有费用仍是安晟在承担。

这恰恰说明，双方的真实意思并非永久赠与，而是暂时过户，房屋的实际权利人仍然是安晟。”

第三步：关键证人母亲常可岚的论述

常可岚作为安峰远的妻子，也是安晟和安琪的母亲。作为家庭会议的亲历者，她详细讲述了当年的商议过程：为了孙女上学，全家如何讨论、如何决策、如何一步步执行。

她特别提到，安峰远生前多次表示“等孩子上学的事办妥了，就把房子还给我儿子”。

虽然被告主张母亲与原告有利害关系，但苏律师指出：证言并非孤证，而是与前述书证、事实相互印证，形成了完整的证据链。

根据民事诉讼证据规则，当间接证据能够相互印证、形成闭环时，法院可以认定待证事实的存在。

第四步：预判并化解对方的抗辩

针对被告提出的“规避限购政策”主张，

苏律师从两个层面予以回应：一方面从法律层面解释双方的真实意思并非永久转移所有权，而是为特定目的暂时过户。这种“隐藏行为”本身不违反法律强制性规定。

另一方面从政策层面解释，直到2025年8月，北京市的房地产限购政策才发生变化，放开了五环外房屋的限购套数。

同时，安晟明确表示，其名下的西城房屋正在挂牌出售，客观上能够消除过户的潜在障碍。这让对方的“规避政策”抗辩失去了现实基础。

04.判决结果

北京西城区人民法院经审理，作出判决如下：

一、确认安晟与安峰远之间关于在解决安汐咏上学问题后将案涉房屋返还给安晟的口头协议有效；

二、本判决生效之日起十五日内，安琪配合安晟将案涉房屋过户登记至安晟名下。

05.律师解读

苏佳音律师在案件结束后，对本案的法律要点进行了深入解读：

第一：口头协议的证明，关键在于“证据链”；

很多人认为，口头协议没有书面证据就无法证明。但本案表明，只要能够将一系列间接证据串联起来，形成完整的证据链条，法院同样可以认定口头协议的存在。本案中的时间节点衔接、持续付费记录、证人证言，共同构成了一个“证据闭环”。

第二：“隐藏行为”的法律效力；

本案中，安晟与父亲表面上是“赠与”，实质上是“代持”。这种以虚假意思表示隐藏真实法律行为的情形，在民法典中被称为“隐藏行为”。根据《民法典》第一百四十六条，隐藏行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，隐藏的真实意思（代持协议）不违法，因此有效。

第三：继承人对被继承人的债务/义务负有承继责任；

安峰远在协议项下负有返还房屋的义务，该义务虽非金钱债务，但属于其生前应当履行的合同义务。安琪作为继承人，在继承遗产的同时，也应在遗产范围内承继被继承人的债务和义务。

第四：家庭事务中保留证据的重要性；

家庭内部的重大财产安排，最好能形成书面协议，或者至少保留聊天记录、邮件等书面痕迹。本案能够胜诉，得益于一系列客观书证的支撑，而非仅仅依赖证人证言。

06.案件总结

《战国策》有云：“父母之爱子，则为之计深远。”

安峰远老人为了孙女的入学，不惜出售自己房屋、配合办理离婚、接受儿子房产赠与，这一切的“深远之计”，都是为了下一代的未来。

法律是冰冷的条文，但它所保护的人间真情，却是温暖的。

当家庭内部的善意安排遭遇意外变故，当亲情面临利益的考验，专业家事继承律师的价值，就是用法律的逻辑去还原事实、用证据的力量去守护初心。

北京诵盈律师事务所成立十二年，是国内知名的遗产继承领域专业化精品律所。 如需了解更多继承相关法律问题，可以联系诵盈律所，获取更有针对性的建议和方案。