原告：陶宝雁、陶得才

原告代理律师：赵瑞珀律师

被告：陶兰瑾

（为保护当事人隐私，案例中的人物均为化名）

“这院子是爸妈带着我们姐弟三个，一块砖一块瓦攒钱盖起来的，怎么就成她一个人的了？”面对姐姐陶兰瑾坚决的态度，陶宝雁与陶得才既感心寒，又觉无奈。位于北京市朝阳区的94号院，如同一枚投入平静水面的石子，在本该携手共渡难关的陶氏三姐弟间，激起了继承与产权的剧烈涟漪。一方手持宅基地使用权证，主张排他所有权；另一方紧握家庭出资记忆，要求确认共有份额。亲情在冰冷的法律证据与纷繁的历史旧账前，变得脆弱而模糊。

01.案情介绍

北京朝阳区94号院，承载了陶家几代人的记忆。最早的宅基地登记在陶德全名下，他是陶建民的祖父。上个世纪60年代，陶建民为了改善祖父和父母的生活环境，出资重新修建了房屋，为此，陶建民的兄弟姐妹均表示明确放弃相关土地房屋的权利。

陶建民与姜淑珍夫妇在94号院养育了三个孩子：长子陶得才、长女陶兰瑾、次女陶宝雁。随着子女成长、工作、户籍变迁，这个大家庭的成员逐渐散居各处，但老宅始终是情感的纽带。

1969年，大姐陶兰瑾因插队落户于94号院，并与祖父母共同生活，为其养老送终。她主张，正是基于这份长期的陪伴与赡养，祖父母生前已将房屋留给她。因此，在1993年全村统一进行宅基地确权时，该院落的使用权登记在了她一人名下。在她看来，这不仅是行政登记，更是祖辈对其的赠与。

据陶宝雁、陶得才回忆，1996年，由父母陶建民、姜淑珍主持，三个子女共同出资，对院落进行了第一次大规模翻建，原有的旧房被拆除，新建了北房、西房等。此后数年，为了改善居住或增加家庭收益，家人又陆续出资扩建了南房、东房，甚至搭建了二层房屋。这些工程，有的有简单协议，有的靠口头约定，工程款由各家凑集，母亲姜淑珍负责经手。

都说岁月流逝，陶建民、姜淑珍夫妇相继离世。伤痛的余波尚未平息，关于老宅归属的争议却骤然爆发。姐姐陶兰瑾提出，房子是祖父母留给她的，宅基地证就是铁证，要求确认全部产权。而哥哥、妹妹则认为，这完全违背了当年父母主持、兄妹共建的家庭历史与共同意愿。

亲情在房产面前遭遇严峻考验，协商一次次陷入僵局。最终，陶宝雁、陶得才决定寻求法律的帮助，委托诵盈律师事务所帮助自己主持正义，律所委派赵瑞珀律师代理此案将陶兰瑾诉至法院，请求分割这份他们认为属于全家共有的财产。

02.案件焦点

1. 陶兰瑾基于户籍、赡养、登记主张排他权利，能否对抗其他家庭成员主张的共同出资和共同建房吗？

2.本案是祖辈赠与形成的个人财产，还是家庭成员长期形成的共有财产，需要依法分割？

03.办案经过

接受委托后，赵瑞珀律师意识到，本案并非简单的产权纠纷，而是一场需要还原跨越近四十年家庭生活与建设历史的证据战。赵律师制定了“解构对方主张、重构历史事实、精准法律适用”的策略。

第一步：梳理脉络，构建家庭共有时间轴。

面对年代久远的建房事实，赵律师没有局限于当事人零星的回忆，而是通过多次详细谈话，将94号院的变迁梳理出一条清晰主线：从祖辈陶德全所有，到父辈陶建民曾出资翻建；从大姐陶兰瑾因插队落户被登记为使用权人，到1996年父母召集三子女共同出资首次大规模翻建；再到由家庭协商后陆续扩建南房、东房及二层。这一时间轴，将零散的事实串联成支持家庭共同合意、共同出资的完整故事链。

第二步：解构“登记来源”，辨析法律性质。

针对陶兰瑾提出的“因赡养祖父母而获赠房屋并自然确权”的主张，赵律师在代理意见中并未直接否认其赡养行为，而是重点辨析其中的法律逻辑。赵律师指出，即使存在赡养事实，其法律后果可能与物权归属并非直接等同。更为关键的是，1993年的宅基地确权发生在《物权法》颁布之前，具有强烈的历史政策和行政管理色彩，其登记行为本身并不直接裁定或赋予排他性的所有权，尤其在农村家庭财产混同的背景下，登记人常常是“户”的代表。赵律师通过梳理相关政策沿革，将对方主张的“赠与确权”拉回到“家庭代表登记”的普遍历史语境中进行审视。

第三步：聚焦出资，用细节瓦解对方主张

为证明共同出资事实，赵律师指导当事人尽可能搜集了早年建房合同的复印件、付款记录的回忆说明，并重点利用了母亲姜淑珍生前的一段关键录像。录像中，姜淑珍明确提及“翻盖的时候，你们三个人都出钱了”，成为印证家庭合意的有力证据。同时，针对陶兰瑾声称的独自出资建房，赵律师通过质证指出其陈述的矛盾之处：如对建房款具体数额、来源等细节模糊不清，难以采信。最终，在所有证据闭环之下，房屋不再只是写在登记簿上的一个名字，而回到了它真正的来源——一个家庭共同投入、共同生活、共同形成的财产事实。

04.判决结果

最终，北京市朝阳区人民法院经审理认为：1. 现有证据不足以证明陶兰瑾对94号院房屋享有排他所有权，其主张的赠与及个人出资翻建事实，证据不足。2. 结合姜淑珍录像、房屋长期由家庭管理出租等事实，可以认定94号院内房屋系家庭成员共同出资建设，属于家庭共有财产。3.对于超出准建范围的部分，仅处理使用权。法院最终判决：94号院内房屋由陶宝雁、陶得才、陶兰瑾按份共有并分别管理使用具体房间。

05.律师解读

本案是一起非常典型的、因历史遗留问题与现行产权登记制度碰撞引发的家产纠纷。第一，登记公示效力与客观事实的冲突。农村宅基地及房屋权属情况复杂，历史上存在大量“地证不一”、“登记人与实际权利人分离”的情况。本案表明，人民法院在审理此类纠纷时，并非机械地“认证不认人”，而是会深入审查财产来源、出资贡献、家庭合意等客观事实，综合认定权属。宅基地登记证书是重要证据，但非唯一证据。

第二，家庭共有事实的举证难度与策略。年代久远的家庭内部共建，往往缺乏规范合同、票据。本案的成功，关键在于律师团队帮助当事人系统性地梳理并固定了几十年来家庭关于房产决策、出资、管理、收益分配的一系列间接证据和言行，形成了一条能够相互印证、符合生活常理的证据链，尤其是已故长辈的陈述，起到了关键的补强作用。

第三，程序严谨性是实体权利实现的保障。继承纠纷中，继承人范围的确定是基础。律师主动排查并解决潜在继承人的问题，体现了专业的风险预判能力和对程序正义的坚持，这是确保当事人最终权益落地的关键一环，避免“案结事未了”。

06.案件总结

《管子》有云：“律者，所以定分止争也。”“定分”，即确定名分、权属；“止争”，则是平息纷争。本案的审理，正是对这一法律精髓的生动诠释。法院没有简单地将“登记名分”等同于“最终权属”，而是回到家庭历史本身，探究财产形成的真实来源。

这场复杂的家庭产权之争，最终在法律的框架下找到了解决的路径。它警示我们，家庭重大财产的处置与传承，亟需更多的法律意识和清晰约定。同时，它也展现了司法实践在尊重历史、查明事实、平衡情理法方面的努力。法律不仅是划分权利的标尺，更应成为弥合亲情裂痕、引导家族和睦的桥梁。在通往和谐的道路上，明晰的权属是起点，而彼此的理解与尊重，才是永恒的归宿。

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