原告：谢京惠

原告代理律师：北京诵盈律所苏佳音律师

被告：谢京燕、谢宇方

（本案中人物均为化名）

“判决书都下来了，这房有我四分之一，凭什么锁着门不让我进？！”谢京惠站在母亲留下的101号房门外，手中的判决书被攥得发皱。门内传来弟弟谢宇方冰冷的声音：“法院判了又怎样？这房子我说了算！”

一扇门，隔开了血脉至亲，也隔开了法与情的对话。一份二十多年前的家庭协议，四轮耗时费力的诉讼，一份已生效的判决——权利明明已被法律确认，却仍无法跨越亲情的冰封。当判决无法自动兑现为权益，如何才能打破这最后的僵局？

01.案情介绍

谢维江与容玉珍夫妇育有四名子女：老大谢京燕、老二谢京瑶、老三谢京惠与老四谢宇方。90年代初谢维江与容玉珍夫妇居住的祖宅赶上拆迁分得了5套房屋后并做了如下分配：101号两居室在母亲容玉珍名下，601号房屋在谢京燕名下，102号两居室在谢京瑶名下，502一居室在谢京惠名下，301两居室在谢宇方名下。

1997年谢维江离世后，为妥善安排后事与五套家庭房产，全家共同签署《关于先父谢维江遗产及善后问题的协议》，以“分房到人”的方式维系家庭和睦。按照公平原则，对五套家庭房产进行了重新分配：谢京燕获得101两居室，老二谢京瑶获得102两居室，老三谢京惠获得301两居室，老四谢宇方获得502和602两套独居。

但事实上2007年，老大谢京燕将其名下的602号房屋出售，打破了原有格局。直到2015年母亲容玉珍去世后，房产登记状况已与协议相去甚远：101两居室在母亲容玉珍名下，502一居室在老三谢京惠名下，301两居室却在老四谢宇方名下。为此，家庭内部提出“置换方案”：老三谢京惠将502过户给老四谢宇方，老四谢宇方将301过户给老三谢京惠。并且老三谢京惠同意放弃对母亲名下101房屋的继承权。方案获一致通过，却在执行环节搁浅——老四谢宇方迟迟不办理过户手续。

急需资金的老三谢京惠在等待无果后，不得已出售了自己名下的502房屋。置换方案彻底落空，谢京惠宣布不再受“放弃继承”承诺的约束。由于老四谢宇方实际占用该房，且姐弟间对产权归属争执不下，家庭内部爆发了长达四轮的诉讼。最终，法院作出生效判决：101房屋由老三谢京惠、老四谢宇方、老大谢京燕三人按份共有，其中谢宇方享有二分之一份额，谢京惠与谢京燕各享有四分之一份额。

然而，胜判之后，困局才真正开始。当老三谢京惠手持判决书准备行权时，老四谢宇方以实际行动拒绝她踏入房门半步。共有关系名存实亡，兄妹情分消耗殆尽。谢京惠最终委托北京诵盈律师事务所苏佳音律师，提起分家析产之诉，请求分割这套“无法共同拥有”的房屋。

02.案件焦点

1. 共有关系是否已破裂？在判决按份共有后，各方仍无法和平共用房屋，是否已达到“共有基础丧失”的法定分割条件。

2. 如何实现最优分割？在无法实物分割的情况下，是通过竞价、拍卖还是作价补偿方式分割，才能最大限度保障各方当事人的权益。

03.办案经过

作为原告谢京惠的代理律师，苏佳音律师在代理案件后，迅速制定了“以谈促和，以判保底”的诉讼策略。

第一步：稳固权利基石。苏律师首先协助当事人稳固了其按份共有人的法律地位，明确其享有的四分之一份额受生效判决保护，这是后续一切谈判与诉讼的根本前提。

第二步：论证“分割必要性”。在庭审和调解中，苏律师着力向法官说明，兄妹之间历经多轮诉讼，关系已彻底破裂，共有基础丧失殆尽，强行维持共有状态只会持续引发矛盾，进行实物分割是唯一出路。

第三步：设计灵活务实的调解方案。鉴于被告老四谢宇方无法一次性支付高额现金，苏律师并未固守“一次性付清”的主张，而是为我方当事人设计了“分期收款”的灵活方案。同时，苏律师敏锐地捕捉到谢宇方希望独自获得房屋完整产权的意愿，以此作为谈判突破口，在折价款总额上为我方争取了最大利益。

第四步：设置违约条款作为“安全锁”。为确保长达数年的分期付款协议能得到履行，苏律师在调解协议中加入了强有力的违约条款：一旦谢宇方有任何一期逾期，我方有权就全部剩余款项申请强制执行。这极大地增加了对方的违约成本，为我方当事人的权益上了一道坚实的“安全锁”。

04.调解结果

在苏佳音律师的专业努力与法院的主持下，这场延续多年的家庭房产纠纷终于尘埃落定，各方自愿达成调解协议：

1. 101号房屋归谢宇方所有。2.谢宇方分期给付谢京惠房屋折价款50万元（分5期，2029年前付清）。谢宇方分期给付谢京燕房屋折价款50万元（分7期，2035年前付清）。3.谢京惠、谢京燕配合谢宇方办理产权过户手续。

05.律师解读

本案是一场典型的“权利变现”之战。苏佳音律师的工作，并非简单地确认当事人享有权利，而是如何将法律文书上的“纸面权利”转化为当事人能够实实在在拿到手的“真金白银”。

1. 从“确权”到“实现”的转变： 此前的诉讼解决了“权利是谁的”问题，而本案的核心是解决“权利如何实现”。苏律师精准地将诉讼目标从“争房”调整为“变现”，抓住了化解僵局的关键。

2.谈判筹码的精准运用：我方所持的房屋份额，是配合办理过户的义务，更是要求对方支付对价的权利。苏律师巧妙利用对方希望完整获取房产的心理，将“配合过户”作为谈判的重要筹码，为我方争得了有利的价款和支付条件。

3. 风险控制的前瞻性布局：在调解案件中，分期付款的最大风险在于后续履行。苏律师设置的违约条款，本质上是将一份长期且不确定的债权，通过法律条款加固为一份具有强制执行力保障的确定债权，极大地降低了对方的违约可能，保障了我方当事人的远期利益。

06.案件总结

“法律的价值不在于宣示权利，而在于实现正义。”

本案中，谢京惠女士从手握判决却进不了门，到最终获得有保障的50万元折价款，这一转变彰显了专业法律服务的价值所在。这场始于家庭协议、历经四次诉讼、延续二十年的家庭房产纠纷启示我们：当亲情无法维系公平，法律应当成为守护权益的坚实屏障；而当判决无法自动兑现权益时，专业律师就是打通“最后一公里”的关键力量。

一名优秀的继承家事律师，不仅是法庭上的辩士，更是当事人利益的规划师和风险管家，能够透过纷繁复杂的矛盾，设计出最务实、最安全的方案，帮助当事人在情感的废墟上，重建生活的秩序与经济的保障。

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